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物业服务费与业主被盗损失的法律关系

信息来源:  浏览:1170次  发布时间:2015-4-11
物业服务费与业主被盗损失的法律关系

 【案情】

  被告王某于2006年购买A小区住宅房屋一套,并于同年入住。原告北京亿展资产管理有限公司(以下简称物业公司)在2006年与A小区的开发建设单位以及被告本人均签订有物业服务协议,并自当年起依照上述协议为A小区提供物业服务。由于对物业公司提供的物业服务不满意,王某拖欠2009年、2010年以及2012年的物业服务费一直未交。故物业公司将其诉至法院,要求王某全额交纳拖欠的物业服务费4709.56元。王某辩称,由于物业公司提供的保安服务不到位,致使其家中在2012年9月被盗,现该盗窃案已经经公安机关立案并抓获了嫌疑人,并由公安机关鉴定,给王某造成被盗物品损失8073.67元,故要求以2012年物业服务费抵销其财产损失,不同意原告的诉讼请求。

  北京市通州区人民法院经审理认为,原告接受A小区开发建设单位的委托为A小区提供物业服务,其与王某签订的物业服务协议亦为双方真实意思表示,并未违反法律法规的规定,系属合法有效,双方均应恪守履行合同义务。原告为王某提供了物业服务,王某理应向原告交纳物业服务费,其未予交纳不妥。故对原告要求王某给付拖欠物业服务费的诉讼请求其合理部分,有事实及法律依据,应予以支持。但原告提供的物业服务存在瑕疵,导致王某居住的房屋发生盗窃案,给王某造成损失,原告对于王某在2012年的物业服务费应予减收,减收数额由法院依据本案实际情况予以酌定。并最终判决王某给付物业公司2009年、2010年、2012年物业服务费共计4067.35元。

  本案适用小额诉讼程序,该判决现已生效。

  【争议】

  本案在审理过程中,争议焦点为,业主家中被盗物业公司必然存在物业服务瑕疵,对于此种服务瑕疵,业主能否主张以其当年度物业服务费抵销所遭受的财产损失。

  【评析】

  (一)债务抵销的法律性质

  1、债务抵销的概念

  在民法上,抵销是指双方互负债务时,依法得以其债务与他方的债务,按对等数额使其相互消灭的制度。为抵销的债权,即债务人的债权,为自动债权,被抵销的债权,即债权人的债权,为受动债权。抵销又有广义和狭义之分。广义的抵销包括法定抵销和合意抵销两种,狭义的抵销则仅指法定抵销。所谓法定抵销,是指由法律规定其构成要件,当要件具备时,依当事人一方的意思表示所为的抵销。所谓合意抵销,是指按照当事人双方的合意所为的抵销。

  2、《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)对于债务抵销的规定

  我国《合同法》第九十九条规定,“当事人互负到期债务,该债务的标的物种类、品质相同的,任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销,但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外”,此为法定抵销。我国《合同法》第一百条规定,“当事人互负债务,标的物种类、品质不相同的,经双方协商一致,也可以抵销”,此为合意抵销。

  3、法定债务抵销的要件

  在本案例中,显然原、被告双方不可能具有任何关于抵销的合意,故应着重分析该案是否构成法定抵销。综合前文概念及我国立法,可见法定的债务抵销需要具备以下几个要件:一是当事人双方互负债务互享债权,二是双方债务均已届清偿期,三是非依债的性质或法律规定不得抵销,四是债务的标的物种类、品质相同。

  (二)本案中王某能否主张债务抵销

  债务抵销的首要前提是双方当事人互负债务互享债权。本案中,物业公司与王某之间存在物业服务合同法律关系,物业公司对王某拥有主张物业服务费的债权。在王某被盗后,直接导致王某发生财产损失的是盗窃犯罪嫌疑人,物业公司的保安服务状况至多只能视为盗窃案件发生的诱因之一,而非给王某造成财产损失的直接原因。对于财产损失,王某应当通过协商或刑事附带民事诉讼等方式,要求盗窃犯罪嫌疑人就其侵权行为进行赔偿。因此,不能将物业公司视为给王某造成财产损失的侵权人,王某也就不对物业公司拥有种类、品质相同的债权。

  失去“双方当事人互负债务互享债权”这一前提,债务抵销当然无从谈起。物业公司仅应就其物业服务瑕疵承担对王某减免当年度部分物业服务费的责任,此类减免的依据是物业公司对物业服务合同履行不全面造成,不涉及对王某损失的赔偿。

  综上,法院的判决是正确的。

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