欢迎访问长沙张玮律师网,专业长沙律师,长沙刑事律师,长沙律师咨询
设为首页  |  收藏本站
热门搜索:长沙张玮律师,长沙律师,长沙刑事律师
首 页
张玮律师
执业机构
合作单位
经典案例
文书导读
行业新闻
联系我们
法治新闻
公司律师
房地产建筑
刑事辩护
知识产权
矿业律师
合同律师
债权债务
离婚律师
交通事故
劳动仲裁
工伤赔偿
民商律师
遗产继承
医疗纠纷
公司章程
征地折迁
金融证劵
房地产建筑
您当前位置:首页 > 房地产建筑
房屋征收补偿中的律师事务

信息来源:长沙律师网  浏览:340次  发布时间:2017-1-30
房屋征收补偿中的律师事务

在全面推进依法治国的时代背景下,政府能否做到依法行政,关乎到依法治国的进程能否有效推进。尤其是在国有土地的征收与补偿实施过程中,政府能够严格依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《条例》)的规定,遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则,对被征收房屋所有权人予以公平补偿、足额补偿,对树立政府依法行政的形象和保障被征收房屋所有权人的合法权益都至关重要。为了确保政府征收行为的合法性,律师如何充分发挥自身专业优势,为政府的征收与补偿工作提供全方位的法律服务,从而保障房屋征收与补偿工作的顺利进行,本文就此做一探讨。

 

一、律师介入政府征收补偿工作的重要意义

 

律师作为具有专业的法律知识,为社会提供法律服务的职业群体,在政府征收拆迁过程中起着重要的作用,律师介入政府征收工作不仅是一项基本的律师业务,也是政府法律顾问服务内容中不可或缺的一部分,对于减少拆迁矛盾纠纷,规范拆迁行为都具有重要意义。律师参与政府征收,可以确保政府征收工作的合法性,维护被征收人的利益,实现良好的社会和经济效果。

 

二、律师保障政府征收行为合法性的重要程序环节

 

《条例》对政府在国有土地上房屋征收与补偿行为有清晰严格的程序性规定,每一程序都关系着政府征收行为的合法性。作为律师,在参与和协助政府开展征收工作中,需要以《条例》规定为准,认真严格地履行每一个征收环节的相关法律文书,确保征收工作中作出的所有文书,均符合《条例》的程序性规定,全面细腻地对需要收集和整理的证据材料作出安排,从每一个程序环节的每一个细节着手,从而保障政府在具体的房屋征收与补偿的工作顺利进行。具体参与审核和规范的重要程序有:

 

()对政府征收立项行为的审核

 

根据《条例》第八条规定的为保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,律师应严格审查政府征收立项:

 

1、是否符合国民经济和社会发展规划;

2、是否符合土地利用总体规划;

3、是否符合城乡规划和专项规划;

4、如属于保障性安居工程建设、旧城区改建的,是否纳入当年的国民经济和社会发展计划。

 

(二)对入户调查程序的审核

 

根据《条例》第十五条规定,应当对被征收人房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记。同时,为高效顺利推进征收工作,律师应就征收部门在前期收集与被征收人房屋相关的基本信息时,除《条例》规定需要调查的核心信息外,还应调查记录被征收人房屋是否存在所有权纷争、抵押担保情况等,并记录包括房屋共有人、利害关系人的详细身份信息、送达地址等。在入户调查登记后,在不侵犯被征收人及相关利害关系人隐私的前提下,必须在房屋征收范围内向被征收人公布。

 

(三)对评估机构选定的审核

 

根据《条例》第二十条关于房地产价格评估机构选定的规定,律师应准确及时的告知政府征收部门应当重点把握的法律要点。 

 

1、选定评估机构遵循的原则。

 

在房屋征收工作中,选定房地产价格评估机构应当尊重被征收人真实意愿,遵循程序正当、公开透明的原则。

 

在选定鉴定机构的过程中,应当依法收集和保存各种现成资料和证据,以备后期在行政复议或诉讼中使用。在选定房地产价格评估机构后,应当在房屋征收范围内进行公告。

 

2、对评估机构入户评估及评估报告进行合法性监督。

 

1)入户评估。

 

入户评估期间,需要对被征收房屋的权属进行确认,同时对被征收房屋的所有权人身份进行核验。对房屋附属与装修的评估应当留存影像资料。所有权人拒绝在评估现场勘查表上签字的,除房屋征收部门、注册房地产估价师签字确认之外,还应当由无利害关系的第三人签字见证。无法入户评估的,经电话告知、书面通知、公告后,仍然无法入户评估的,按规定由评估人员签字注明后仅对房屋主体进行评估。在无法入户评估环节,律师应提示征收部门,核心应全面详尽记录和保存通知送达的证据材料。

 

2)评估报告。

 

评估报告作为政府确定补偿的依据和基础,在依法作出后应及时送达,并确保有效送达。同时,评估报告应当客观公正,且不能出现任何信息差错,否则会导致政府与被征收人签订的征收补偿协议书或作出的征收补偿决定书存在无效的法律风险。

 

(四)对征收决定与征收补偿方案的审核

 

1、征收补偿方案。

 

征收补偿方案进行论证并予以公布之前,需要征求公众意见,且征求意见期限不得少于30日,根据征求意见所反馈的信息对征收补偿方案再次进行修改、补充和完善。同时,应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。如多数人认为征收补偿方案不符合《条例》规定的,应举行听证会。如被征收人认为征收补偿方案是否符合《条例》规定的情况,应当专门进行调查,采取书面的形式将被征收人的意见进行统计,统计资料注意妥善保存。

 

2、征收决定。

 

根据《条例》第十二条规定,政府在作出房屋征收决定前,应当按照有关规定进行社会稳定风险评估,涉及被征收人数量较多的,应当经政府常务会议讨论决定,此环节需要形成政府常务会议纪要。同时,作出房屋征收决定前,律师需要审查房屋征收补偿费用的银行存款证明,确保足额到位、专户存储、专款专用。政府在作出的房屋征收决定书中应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利、期限等事项,并在房屋征收范围内公布。

 

(五)对征收补偿协议的审核

 

签订房屋征收补偿协议环节,首先要确保签订主体的合法性,被征收人应为被征收房屋的所有权人,由其本人亲自签订协议。对于房屋所有权人死亡或无法亲自签订的情况,应由房屋所有权人的继承人或其委托代理人持相关的证明材料并办理相关的手续,方能与政府征收部门签订协议。律师要审核签订主体的合法性、内容的合法性、证据材料的合法性。

 

(六)对拟作出的征收补偿决定的审核

 

针对签约期届满而未签订补偿协议又未搬迁的被征收人,由政府依法作出补偿决定。在把握《条例》所规定的补偿决定法定要件外,还需针对被征收人不同情况,作出不同的法律文本。作出补偿决定后,应依法送达被征收人并在房屋征收范围内公告。

 

(七)对申请法院强制执行前相关材料的审核

 

被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由作出房屋征收决定人民政府依法申请人民法院强制执行。在申请法院强制执行环节,律师要严格审核被执行人的主体信息、住址、评估报告及送达材料、补偿决定及送达材料、催告书及被征收人与直接利害关系人的意见、被征收房屋的基本情况等,确保强制执行申请的合法性。同时,协助人民法院对生效法律文书的送达,协助人民法院或征收人对被征收人依法强制执行。

 

三、律师参与协助政府开展房屋征收工作的方式

 

(一)引导政府重视行政“预防”工作

 

作为政府行政征收工作,应当以防为主,律师把“预防”作为政府法律顾问工作的核心,通过法律顾问在政府重大决策、行政行为作出前进行法律论证,提供法律意见和建议,将政府决策及行为导入法治化、规范化轨道,以彻底改变以往亡羊补牢的被动局面。

 

(二)有针对性地出具法律意见书

 

在实施征收补偿工作的实践中,由于《条例》规定得比较原则,仅仅依照《条例》往往无法解决实践中政府在征收工作中的具体问题,比如被征收房屋的性质、房屋出租、担保、被征收人死亡继承等,需要结合其他法律规定予以明确,发生上述复杂情况就需要律师以法律意见书的形式,全面详尽地加以定性、规范,使政府在依法征收中有章可循。

 

(三)严格审核方案、文件、合同、协议等相关文书

 

针对政府在各个阶段所应具备的法律要件文字资料、需要发布的入户调查公告、征收补偿方案、选择评估机构通知、选定评估机构公告、补偿决定法律文书、催告书、送达文书、强制执行申请等,律师均要严格进行审查,在保障上述书面材料和程序的合法性的同时,也就确保了整个征收工作合法性的核心。

 

(四)积极参与调解和谈判工作

 

在征收中,征收人或征收代办单位总要耗费大量的精力向被征收人宣传征收法规,做征收人的思想工作。但由于大多被征收人对法律法规不理解,并且基于不同心态(如被征收人“故土难离”情节、被征收人企图借征收“一拆暴富”等)对征收人持不信任态度,抑或持对立的态度,从而导致征收工作不能顺利进行,甚至可能引起纠纷,群众上访,这是政府感到比较棘手的事情,而律师的介入恰好能弥补这一不足。律师是受过专业法律教育的人士,对法律、法规的理解比较准确和深刻,在征收过程中可以进行法律指导和法律咨询,在征收人与被征收人之间架起一座沟通的桥梁,使征收谈判顺利完成,达到双方满意的结果,有效地预防和减少征收纠纷、杜绝群众上访。

 

(五)在行政复议和诉讼中当好代理人

 

对征收决定、补偿决定不服的,《条例》赋予了被征收人提出行政复议、诉讼的权利,被征收人行使复议、诉讼的权利,也是被征收人监督政府征收行为是否依法进行的一种方式。

 

律师参与行政复议或诉讼,向被征收人出示政府依法征收的证据材料,有助于被征收人充分理解政府行政的合法性,有助于政府征收的公益性主张得到被征收人的理解、支持与配合。同时,通过行政诉讼环节,也有利于司法机关对政府征收行为的合法性进行监督,律师及时将司法机关对征收工作的意见或建议反馈给政府,促进政府自觉依法行政。

 

律师参与和协助政府在房屋征收工作中,需要加大政府法律顾问多角度、全方位等参与力度,确保房屋征收工作的每一个环节符合法律规定,防止程序的混乱和随意性,从而提高政府在房屋土地征收工作中的民主化、科学化和法治化水平。律师在参与政府具体行政工作中,在依法规范政府工作的同时,不可忘记百姓的切身利益,使得一切可以依法进行,实现公平正义的理想或许就会成为律师执业的良好状态。

友情链接:
Copyright © 2012-2020  长沙张玮律师服务网  www.cszwls.com  Inc. All rights reserved.
律所地址:长沙市芙蓉路新时空大厦20楼(地铁一号线黄土岭1号出口) 13873186618 联系人:张玮律师 
 术支持:斌网网络