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银行按揭没办下来,业主被告上法庭,责任该由谁承担

信息来源:胡皎霖  浏览:244次  发布时间:2016-4-6

银行按揭没办下来,业主被告上法庭,责任该由谁承担
 
    因有一成的尾款未如期付清,某楼盘业主不仅没有收到房,还被开发商告上法庭


    银行按揭没办成责任该由谁承担


    法院审理认为,按照合同约定,开发商有协助业主办理按揭贷款的义务;但业主以按揭贷款未能如期办理为由拒绝履行其他合同义务则构成违约,支付违约金10761元。


    1


    【案情回放】


    按揭未能如期办理


    开发商业主起争执


    2005年3月17日,原、被告签订房地产买卖合同(预售),约定被告购买原告开发的某小区5栋803号房;房屋价款为人民币1075220元,由被告分三期付清,即签约时支付人民币107610元;2005年3月17日前支付人民币860000元或办妥抵押贷款手续,2005年5月1日前支付人民币107610元;房屋应当于2005年5月30日交付使用。


    合同还就延期付款的违约责任作了如下约定:购房者给付金额达到应付总价款50%的,开发商可要求购房者按照中国人民银行关于延期付款的滞纳金标准计付延期付款违约金;购房者给付金额不足应付总价款50%的,开发商可要求购房者支付欠付款10%的违约金;购房者超过合同约定时间90日仍不付清应付价款的,开发商有权单方解除合同;开发商单方解除合同,应以书面形式及时通知购房者,并在10天内从购房者已付价款中扣除约定的违约金后余款退还购房者。


    合同签订后,被告依约支付了第一笔款,选择按揭方式支付第二笔款并将办理按揭手续的相关文件交付原告,但按揭手续未能如期办理,被告因故未支付第三笔款,原告亦未将房屋交付被告使用。原、被告因为按揭手续未能办理的责任承担产生争议并诉至罗湖区人民法院。原告诉请被告承担按揭款与第三笔楼款未支付的延期付款违约金;被告反诉原告承担房屋未如期交付的延期交楼违约金。


    2


    【争议焦点】


    谁该负责办理银行按揭手续?


    本案争议的主要焦点在于:在商品房预售中,按揭抵押贷款手续应当由开发商还是购房者去办理?按揭抵押贷款未能如期办理,合同当事人能否以此作为抗辩权暂不履行合同约定的其他义务呢?


    开发商认为,双方签订的房地产买卖合同并未约定开发商应当履行为购房者办理按揭贷款手续的义务。购房者购买房屋理应支付购房款,购房者通过按揭方式购买房屋,按揭手续就应当由购房者自行办理而不应当转嫁由开发商承担。购房者的按揭手续未能如期办理导致未能按合同约定付清购房款,购房者应当承担逾期付款的违约责任。在购房者未付清房款之前,开发商可以行使抗辩权而暂缓履行交楼义务。


    购房者则认为,在房地产买卖预售合同签订之后,作为购房者的被告在签订合同当天就按约定支付了第一笔款,并到开发商指定的银行办理了相关购房借款手续。在购房者将个人资料交给开发商之后,其他的一切手续都应由开发商去办理。因为购房者只是个体,银行并不接受购房者个人自行办理银行抵押按揭手续,银行抵押按揭手续应由开发商去办。购房者所有的资料已备齐,抵押按揭未能办理下来,责任在于开发商。由于开发商没有办理好按揭手续,致使被告未付清全款,并造成被告至今未取得房产。因此,违约责任在于开发商一方,开发商应当承担逾期交楼违约金,被告可以行使抗辩权而暂缓履行交付第三笔款的义务。


    目前,法律法规并未规定商品房预售的按揭抵押贷款手续应当由开发商还是购房者去办理。而商品房预售买卖采用的是国土部门制订的格式合同范本,格式合同范本只有付款时间和付款方式的约定,并未约定按揭抵押贷款手续应当由开发商还是购房者去办理。一方面,购房者是付款方,有关付款的手续应由付款方办理;另一方面,购房者作为个体又不具备独立办理银行按揭的能力。因此,购房按揭贷款手续应当由开发商还是购房者去办理就成为争议颇大的问题。在确定按揭手续办理的责任主体后,合同抗辩权利的行使又成为了另外一个争议问题。


    3


    【裁判结果】


    按揭未能办理开发商担责


    第三笔款没付购房者违约


    法院经审理认为,根据深圳目前的房地产交易习惯,并结合当事人双方《补充协议》中“为了便于为买方办理银行按揭手续……”的约定,可以认定开发商负有协助购房者办理银行按揭贷款手续的义务。也就是说,按揭贷款的相关手续由开发商与购房者双方配合办理,至于按揭贷款最终能否办理成功,则取决于多个方面的因素。


    本案中,购房者已经履行了向原告提交办理按揭贷款手续的资料以及交纳相关费用的义务,没有证据证明是由于可归责于购房者的原因导致按揭抵押贷款未能办理,购房者对此不存在过错,不承担按揭贷款未如期支付的违约责任。但是,购房者没有在约定期限内向开发商支付第三笔购房款则构成了违约。


    购房者辩称没有交付第三笔购房款的原因在于开发商未能办理按揭贷款手续以及开发商没有交付房屋,是开发商违约在先,其不予交纳第三笔购房款是正当履行合同抗辩权。然而,按揭贷款未能办理只是影响到开发商未能如期收取到购房款,对于作为付款人的购房者并无利益上的损害,购房者不能据此作为不支付第三笔购房款的抗辩理由,合同也没有约定在按揭贷款未如期办理的情况下购房者可以拒绝交纳第三笔购房款。购房者关于未支付第三笔购房款不存在过错的抗辩理由不成立,应当按照房地产买卖合同的约定承担第三笔款项未如期支付的违约责任。由于购房者未按照合同约定支付第三笔购房款构成违约,开发商可以依法行使先履行抗辩权而暂不交付房屋。


    因此,案件当中,开发商未如期交付房屋可以免责,免责的理由在于购房者未依约支付第三笔购房款而不在于按揭贷款未能办理。综上,根据合同中就延期付款的违约责任作出的约定,即购房者给付金额不足应付总价款50%的,开发商可要求购房者支付欠付款10%的违约金,法院判决购房者应当向开发商支付欠付的第三笔房款人民币107610元的10%,即人民币10761元,并驳回了双方的其他诉讼请求。


    4


    【法官手记】


    开发商应负责办理银行按揭手续


    商品房预售俗称银行买卖,在近几年的房地产市场交易中异常活跃,因银行买卖而引发的房地产纠纷日益增多并已经成为当前房地产案件审判的一大热点。银行买卖,购房者一般都是采用按揭的方式支付楼款,由于银行按揭未能如期办理而引发的纠纷屡见不鲜。司法实践当中,我们认为应当由开发商履行办理银行按揭手续的义务,至于银行按揭未能如期办理的责任承担,则应区别情形处理。


    依据银行买卖合同的实际履行情况和交易习惯,确定开发商有办理银行按揭手续的义务


    从现行法律和格式合同约定来看,无论是现行的法律、法规及规章还是买卖双方签订的合同文本,均没有规定或者约定由开发商履行办理银行按揭手续的义务。从债的履行的一般规则来看,因付款所产生的义务应由付款方履行。按揭付款是以购房者的名义向银行借款用以支付房款,办理按揭手续的义务理应由付款方即购房者承担似乎更加合乎债的履行的一般规则。但是,银行买卖有其自身的特点和特定的交易习惯,并由此决定了银行按揭手续应当而且只能由开发商办理。


    银行买卖交易的标的物是尚未建成的房屋,房屋最终能否建成无法准确预见,而房屋又是抵押借款的担保物。因此,对于借款银行而言,银行按揭蕴涵了较大的交易风险。为了控制交易风险,银行往往不接受购房者单独向银行申请银行按揭贷款,而是要求开发商为购房者的按揭借款提供保证,同时要求开发商必须在按揭银行存一定金额的保证金。银行对银行按揭的特殊要求直接反映到银行买卖交易当中并形成了银行按揭特有的市场交易习惯:即开发商在银行推向市场之前,先与一两家银行达成协议,由该一两家银行为其开发的楼盘提供单独的按揭借款,开发商依约作为借款的保证人并提供保证金存入按揭银行账户。楼盘推向市场后,选择按揭付款的购房者即将其个人资料交由开发商,由开发商转交资料给按揭银行审查,并由开发商与按揭银行协商约定一个统一签订按揭合同的时间,开发商再通知购房者按照约定时间前去签订按揭贷款合同。在这样一种交易习惯下,开发商便自然而然地承担起办理银行按揭手续的义务。司法审判也正是依据银行买卖合同的实际履行情况和交易习惯确定了办理银行按揭手续的义务应由开发商履行。


    当然,由开发商履行办理银行按揭手续的义务并不意味着开发商一手包办所有的银行按揭手续,作为购房者,也是借款方,应当根据开发商的要求提供身份证明、收入证明等必要的资料,还应当根据开发商的要求前往借款银行、产权登记部门签署相关的法律文件。也就是说,购房者要按照开发商的要求积极履行协助义务。


    银行按揭未能如期办理的法律后果


    由开发商履行办理银行按揭手续的义务并不意味着银行按揭就一定能够办理成功。对于银行按揭未能办理的责任承担,应当区别情形处理。


    1、由于购房者个人原因导致银行按揭不能办理。例如购房者未能提供必要的资料,购房者未按照通知要求前去签订按揭贷款合同等,那么购房者应当承担由此产生的责任。开发商可以要求购房者承担按揭款未支付的违约责任,并可据此行使抗辩权利,暂时不予交付房屋或办理《房地产证》,甚至请求解除房地产买卖合同。


    2、由于开发商的原因导致银行按揭不能办理。例如开发商开发的楼盘在按揭银行的贷款额度已用满等,那么开发商应当自行承担不能收取按揭款的责任。开发商不得以购房者未支付按揭款而拒绝履行交付房屋等其他合同义务。因此造成买卖合同无法履行的,购房者可以请求解除买卖合同并要求开发商承担赔偿责任。


    3、非可归责于买卖双方的原因导致银行按揭不能办理。例如由于金融政策变化银行停止对某类银行提供按揭贷款等,则买卖双方互不承担责任。因此造成买卖合同无法履行的任何一方可以请求解除买卖合同,开发商应将购房款及利息返还购房者。


    基于由开发商履行办理银行按揭手续的义务,开发商对于银行按揭未能办理的原因应当承担举证责任。开发商未能举证的,推定是由于开发商的原因导致银行按揭不能办理。(陈立中)


    【法官信箱】


    如何认定“知名商品”


    问:在知识产权案件审判中,如何认定“知名商品”?


    答:知名商品是指在特定市场范围内为相关公众普遍知悉的商品。法院认定知名商品时,一般会考虑该商品在市场上销售的时间长短、销售区域、销售额和市场占有率,以广告或者其他方式宣传该商品的资金投入、持续时间、程度和地理范围,该商品曾经被行政主管机关或者人民法院认定为知名商品的记录等因素进行综合判断。知名商品原则上应当在全国范围内知名,对在特定区域市场内知名的商品,他人在该特定区域市场内违反诚实信用擅自使用与该知名商品特有的名称、包装、装潢相同或相近似的名称、包装、装潢,造成混淆误认的,可以认定构成不正当竞争。(罗剑青)

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