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买房而不能办证,购房者该何去何从?

信息来源:李雅纯  浏览:263次  发布时间:2016-4-6

案例1田先生于20086月在县城购买了一套房屋,目前,该房屋的项目已经开发四期了,到现在还没有办下来房产证。开发商向田先生解释说,办证的电脑系统有问题,暂时无法办理,或者等项目全部竣工交房后,再统一办理。田先生说,在县城买房的很多都是农村的,平时在外打工,挣钱不易。

案例2:吴先生所在的小区有6栋楼600多户,自2009年买房后,没有一户办下来房产证,吴先生称当初开发商是借温州商人的资金开发的,现在不知道咋回事,没有音信了。

近年来房产证“难产”的现象频频出现,有的一拖就是十几年,购房者对此不知所措,笔者结合房产证不能办理的原因,提出如下对策,希望能协助购房者解决上述问题。

一、购房者应积极履行购房义务,加快房产证的办理进度。

购房者不履行自身义务的情况主要有两种:

第一,购房者未足额支付购房款。当购房者违反购房合同的约定,未足额支付购房款时,开发商当然不会为其办理房屋所有权证了。

第二,购房者不履行协助义务。购房者如果是个人,应当向登记机关提交购房合同、购买发票、竣工决算书、个人身份证件等,一旦购房者不配合开发商提供上述材料,房屋产权证也是无法办理的。

因此,如果购房者想要加快房产证的办理进度,就应当积极履行房屋买卖合同约定的义务。

二、仔细核实开发商的相关资质,慎重选择开发商。

因开发商的原因导致房产证不能办理的情况主要有以下几种:

第一,开发商证件不齐,违法销售商品房。

《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定:“房地产开发企业预售商品房,应当符合下列条件:()已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;()持有建设工程规划许可证和施工许可证;()按提供的预售商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期;()已办理预售登记,取得商品房预售许可证明。”如果开发商违反上述规定,擅自销售房屋,那么购房者即使购买了该套房屋,也会因为开发商的违法预售行为而不能办理房屋产权证。

第二,开发商擅自更改房屋性质。例如,房管部门批准的是住宅楼,而开发商却当作商业楼销售,去办理产权证书的时候,当然是办不下商业楼的产权证书了。此时开发商想重新申报更改房屋用途是很困难的,受损失的自然是购房者。
    第三,开发商取得五证,并已取得大产权证,但开发商已将该房屋抵押给了别人,同时出售该房屋。购房者要是购买了这种房屋,所面临的风险就更大了。如果开发商不能及时履行到期的债务,抵押权人要求实现抵押权的话,购房者肯定是没有产权证书了,甚至连居住权都没有了,最后购房者只能是通过诉讼来要回所付的房价款,能不能要回还另当别论。所以购房者在买房前要充分了解房屋状况。
第四,开发商拖欠应该上缴国家的各种收费以及税金、房屋维修基金等。

当开发商存在上述情况时,购房者的房产证是很难办下来的,因此,购房者在买房前,应当要求对应的开发商提供商品房预售许可证等必要证件,同时也要核查所购房屋是否存在抵押等瑕疵。

三、督促房屋管理部门加快办证进度。

由于各方面的因素,房屋管理部门有时也会拖延办理产权过户的时间,主要是在测量、办理手续上的速度太慢。遇到这种情况,购房者应向其上级主管部门提出异议,如果对其答复感到不满意或者没有作用的话,可依法向人民法院提起行政诉讼。

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